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房地产金融风险加剧,期待调整优化政策尽快落地

2024-05-13 09:03   作者:佚名

8月15日,国家统计局公布了1~7月宏观经济和房地产数据,数据显示,房地产投资、销售以及房企到位资金持续下滑。此前央行公布的社融数据也验证了房地产市场的低迷。

受房地产市场低迷等因素影响,房企资金链持续承压。国家金融与发展实验室发布的2023年二季度报告指出,2023年下半年,大部分房企的债务压力依然较大,且融资恢复和销售复苏均不及预期,房企违约风险依然严峻,后续可能仍有房企出现债务违约。

近日碧桂园、远洋等多家头部房企接连爆出债务违约风险,此前数十家已经暴雷的房企债务重组之路也是异常艰难。受房地产市场拖累,“中植系”、中融信托相继暴雷,进一步引发市场对金融风险的担忧。

7月24日,中央政治局会议针对当前经济形势做出部署,特别是对房地产市场以及重点领域风险防范等方面做出重要表述,首次明确提出,“适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”。各相关部委和四大一线城市也相继做出表态。

政策导向已经非常明确,接下来会有怎样的具体政策,何时出台?市场对此充满期待。

一线城市的政策空间

中央政治局会议以及住建部表态进一步落实好各项政策措施后,一线城市也相继表示,将会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作,更好满足居民刚性和改善性住房需求。一线城市松绑政策已经“箭在弦上”。至于具体会有哪些政策调整,业界呼声最高的主要集中在以下几点:

一是取消“认房又认贷”。目前包括四大一线城市在内的16个城市仍然采取“认房又认贷”政策,其中尤以四大一线城市最为严厉。按二套房标准,北京普通住宅首付比例为60%,非普通住宅为80%;上海普通住宅首付比例为50%,非普通住宅为70%;深圳普通住宅首付比例70%,非普通住宅为80%;广州首付比例为70%。二套房贷款利率方面,北京、上海在LPR基础上加点105PB,广州、深圳在LPR基础上加点60PB。“认房又认贷”政策对居民改善性居住需求造成严重制约,亟待做出调整。

二是适度降低二套房首付比例和贷款利率。如上述数据,目前四大一线城市二套房首付比例和贷款利率明显偏高,仍有较大调整空间。在政策上可以采取“一区一策”甚至“一项目一策”,对于非核心区、远郊区项目,可以适当降低首付比例和贷款利率,鼓励核心区人口向外围疏解。

三是调整普通住宅认定标准。以北京为例,按照北京现行的普通住宅标准,五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下,一套房子的单价或总价在上述价格范围内,则被划为普通住宅。目前北京住房均价已经超过6万元/平方米,五环内更是罕有单价6万元以内的房子。按这一标准,北京绝大部分项目都被划为非普通住宅,而非普通住宅首付比例、贷款利率以及契税等都远高于普通住宅。

四是适当放开商住项目的限购限售。2017年之前,一线城市大量商业用地被开发为商住项目,随着“限商”政策出台,商住房市场迅速被“冰封”,开发商被深度套牢。以北京为例,据统计目前有230多个商住项目,存量面积1800多平方米,沉淀资金高达8000亿元。放松商住项目的限购限售,不仅可以盘活存量资产,平抑过高的房价,而且深陷商住房泥潭的开发商也将得以解套。

除此之外,包括放松限购、限价、限售等限制性措施,适当放松积分落户等,任何一项政策松动,都可能对市场产生积极影响。有一线城市住建官员直言,“只要告诉我能动什么,工具箱一大把”。尽管一线城市有着丰富的政策工具,但尺度如何把握还需谨慎。

政策工具需更精准有力

下半年以来,房地产政策工具箱正在逐步开启。

7月10日,央行、国家金融监管总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》,将“金融16条”中有关政策适用期限延长至2024年底。

7月24日,中央政治局会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。

住建部随后表态,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

地方政府也在积极落实中央政治局会议精神,研究出台新一轮政策措施。其中郑州率先推出支持房地产市场平稳健康发展的15条措施,其中包括取消限售、利率调整、“认房不认贷”、降低交易税费等内容。南京紧随其后,出台了包括住房补贴、集体土地房屋征收推行房票安置、建立“安置房源超市”等8项措施。合肥则大胆提出推进商品房“现房销售”试点、探索商品房销售按套内面积计价、探索土地供应“定向挂牌、协议出让”等举措。

近日有媒体曝出,福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策,降低二套房首付比例下限。限购取消后,当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%。

尽管此前地方政府出台了大量“刺激”政策,但从市场反应看,政策效果并不明显。究其原因,关键是市场供需两端的核心问题仍未得到有效解决。供给端,民营房企的融资环境并没有实质性改善,大批已经暴雷的房企仍在死亡线上挣扎;未暴雷的房企也因市场形势恶化,逐步滑向风险边缘。需求端,市场预期不稳,居民消费能力减弱,加之一些城市限购、限贷、限价等政策措施依然严厉,严重制约了市场恢复进程。

针对供需两端存在的问题,政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开。“保”即保房企资金链、保交楼;“松”即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策;“降”即降低购房成本,包括降首付、降税费、降房价。特别是降房价,应当给予开发商更大的自主定价权,允许开发商以降价促销的方式展开自救,以尽快回笼资金。

责编:陶纪燕 | 审校:张翼鹏 | 审核:李震 | 监制:万军伟

(来源:中国房地产报)

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